「空き家を抱えているが、どう処分したらよいか」「実家が将来空き家になった場合、どうしたらよいか」
筆者の元には空き家の処分について連日相談が寄せられており、「空き家問題」は今や大きな社会的課題なのだと、改めて認識させられる。
これから本格的な人口減少が続く日本で、空き家が今後も大幅に増加し続けるのは既定路線だ。総務省の「住宅・土地統計調査」によると、全国の空き家は2013年時点で820万戸、空き家率は13.5％と過去最高を更新した。さらに次回調査の2018年には空き家が1079万戸、23年には1404戸と、ものすごいペースで増加するといった予測もある。
こうした事態を受け、2015年5月には「空家等対策の推進に関する特別措置法(空き家対策法)」が全面施行された。空き家を放置すると所有者責任を問われることもある。防犯、景観、衛生などの観点から、危険や害があると判断されると「特定空き家」に認定され、固定資産税の軽減措置は見直されることになり、増税される。また。立ち入り調査や修繕、撤去命令のほか、最終的には行政代執行で建物を解体され、その費用は所有者に請求されることになる。
ひとたび「特定空き家」に認定されたら大変だ。固定資産税は6倍に跳ね上がり、外壁などが落ちる、害虫や犯罪の温床になるなどして周囲に迷惑をかけるどころか、歩行者にケガをさせるなどの懸念もある。建物というものは、放置しておくほど傷む。6カ月も放置された建物は、主に換気が不十分であることなどから、そのままでは住むことができないほど劣化してしまう。あまりに劣化が激しいと、「売る」「貸す」といった処分もできない。
「相続放棄」する場合には
実家を相続した後、いざ処分しようと思ってもできないといった事態は避けたい。自治体に寄付するという方法もあるが、自治体に寄付受け入れ義務はないうえ、さまざまな要件があり実現は容易ではない。隣家や企業などに寄付するといった手段も、寄付先にとって利用価値がある、換金できるなどのメリットがないと成立しないだろう。
空き家を引き取らない「相続放棄」という方法は、空き家を含むすべての財産を同時に放棄する必要がある。相続放棄申請は、被相続人の死亡を知ってから3カ月以内に行わなければならない。期間内に決められない場合は、期間延長の申し立てが必要になる。
ベストの選択肢は、相続が始まったら具体的にどうするか、事前に親と子で話し合っておくことだろう。こうした話を子供側から持ち掛けるのは難しいところだが、「最近は空き家が問題になっているようだ」といった一般論から入りつつ、実家の将来について話し合っておきたい。
■「家族の思い出がある」から空き家放置？
空き家が放置される原因の中には「実家や親の思い出が残っており、処分するのは気が引ける」といったケースも多いが、そうやって躊躇していると前述のとおり建物はドンドン傷んで市場性を失ってしまう。親が介護施設に入り、実家が事実上空き家になっているケースは判断が難しいだろう。あくまで親自身の決断が必要だが、筆者の経験では、この段階で実家を処分するのは30％程度。市場性があるうちに処分・換金するのは、今後の介護費用のことなども考えれば賢明だ。
「相続財産の棚卸し」も重要になる。遺言を残すなど事前の取り決めがなかった場合、相続人同士の話し合いで何をどう相続するかが決まるが、その際基準となるのが「法定相続分」だ。相続人が複数いて不動産持ち分が共有になると、後の処分に支障が出る可能性もある。まずは資産・財産の棚卸しをして、専門家に相談しつつ、必要があれば遺言を残すなど、後の相続や財産の処分がスムーズに進むようにしておくことが求められる。
さて、このような対策を経て、空き家を相続したら、どうすればいいか。空き家の扱いは大きく以下に分類できる。
【選択肢1】売却する
いちばんお勧めなのが売却だ。都心や都市部の一等立地以外、大半の地域は住宅価格の下落が予想される。特に高度成長期に分譲されたベッドタウンは、年3％以上下落し続ける予測もある。特段利用する予定がなければ、できるだけ早期に売却することがよいだろう。ほとんどのケースで売値は「今」がいちばん高いはずだ
他の選択肢は…？
【選択肢2】賃貸に回す
賃貸は駅近マンションや、戸建てで需給が逼迫している地域などで検討できる選択肢だ。ただし、貸すとなると多くのケースで一定の修繕・リフォームが必要になる。必要なリフォーム費用の見積もりを取り、コストの投資回収期間を計算しよう。たとえば150万円のリフォーム投資をした場合、家賃8万円なら年間家賃収入96万円と、1年半程度で投資額を回収できる計算(賃貸管理料〈家賃の5％程度〉、マンションなら管理費や修繕積立金、固定資産税の支払いなどは含まず)になる。そのうえで、賃貸に回すことがはたして割に合うか。冷静に見極めたい。将来的には、空室率や経年による家賃の下落、修繕費用の負担も織り込む必要がある。
■自分たちにとって最適な選択を
【選択肢3】空き家のまま管理する
現在予定はないが、将来は自分や親族が住むかもしれない、といった場合の選択肢。空き家の適切な管理には 建物や敷地内の見回り、ポスト周りの清掃、室内空気の入れ替えなどが定期的に必要だが、自身でできない場合は「空き家管理サービス」を利用する方法もある。月に1回の頻度で5000円から1万円程度が相場だ。該当地域でこうしたサービスの提供事業者がいるか調べよう。
【選択肢4】そこに住む
自身や親族がそこに住むパターン。耐震診断や耐震改修、バリアフリーや省エネリフォームについて、多くの自治体が補助金や助成金を用意しているので確認するとよいだろう。こうした助成金制度や減税制度などに詳しいリフォーム会社を選ぶと、なお安心だ。複数社から見積もりを取り、その中身をよく見比べてみたい。
いずれにしても大事なのは、空き家をどうするか、早めに意思決定することだ。時間が経過するほど周囲にライバルの空き家は増える一方。なんとなく意思決定を先延ばしにしたまま放置する、あるいは相続でもめて動けないというのが悪いパターンとなる。自身や家族・親族にとっての最適解を見つけよう。長嶋修
確かに読めばこの通りと言えるが、この記事の例はあくまでも都会での話である事を頭に叩き込まなくてはならないだろう。
問題は、この記事の様にはならない田舎の売る事も貸す事も出来ない地域にある「空き家」である。
不動産業者である私の一番の相談件数もこの「空き家」対策である。
私みたいに地方都市に住んでいる者としてはこの記事の様には簡単にはいかないのである。
まず初めに所有している土地や建物の不動産にはどんな経費がかかるかと言う事を知るのが先決である。まずこれが基本である。
固定資産税の詳しいしくみは別図２枚を見てもらい、ここでは何故タダであげた方が良いかを説明したい。
まず初めに固定資産税の対象不動産が相続である場合は、大方は余程の事が無い限り親等からタダで貰ってる筈だから、この不動産委は一切の投資の金額は無い。つまりは相続税も払ってないからタダで自分の物にしたと言う事である。この不動産をもし売却したのであれば、仕入価格が零だからまるまる不動産所得税がかかり、尚且つ次年度より住民税も払らわなければならなくなる。また不動産所得税の基となる根拠価格は、いくらで売ったかと言う譲渡価格ではなく、この不動産の固定資産税の課税価格の標準価格であるから、いくら安く売ったとしたくても、それは出来ないのである。同じくそれがタダで貰ったりしても、金の移動がなくても課税標準価格の移動とみなされるのである。タダでもらえば贈与税がかかり、それが嫌で１円で売ったとしても、それも課税標準価格の移動とみなされるのは同じである。ところが問題なのは何年か前にある一定の価格で買った不動産が「空き家」になった場合である。その場合は大概の人々は、買った時の金が惜しくて、タダで他人にあげる事出来ないのである。だからこそ「空き家」の苦悩がある訳だ。ここで思想の転換をすれば解決だ。買った時の価格より低く売れば損をするので、中々安く売る事とタダであげる事出来ないのである。もしそれが惜しくて売れず高くなるまで待ってても、市町村に払う固定資産税は待ったなしである。そこで今すぐタダであげた事にすれば、確かに計算上は損益計算で損した事にはなるが、キャッシュフロー上は金の移動は無くなるから結果はその分の+となる訳だ。要は考え方なのである。人間欲のない人間はいない。そこを利用すれば、この「空き家」対策上手くいくこと請け合いだ。この事で何か私で良ければ、ゲストブックに内緒欄にチェックマークを入れてコメ頂ければお答えいたします。
